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Veamos los pasos tipicos de un particular que
pide una hipoteca a un Banco o Caja de Ahorros
para la compra de su vivienda.
A. Que importe pedir de prestamo?
Hay que tener en cuenta que el préstamo
hipotecario comporta unos gastos importantes:
fiscales (aproximadamente el 1% de lo que se
pida), comisiones de apertura que cobra el Banco
(en torno tambien al 1% aunque con la
competencia anual puede conseguirse bastante mas
bajo), gastos de Notario, Registro, gestión, la
tasación, estudio, seguro del inmueble... Por
tanto, hay que contar con ellos y no pedir justo
lo que nos falte para pagar la casa porque en
ese caso no tendremos suficiente para hacer
frente a los gastos. Por otra parte, hay que
saber que las entidades de crédito no suelen dar
de préstamo más del 80% del valor de la
vivienda, aunque hay excepciones. Los Bancos
consideran, además, que las cuotas mensuales no
deben superar el 40% de lo que gana el que tiene
que pagar el prestamo.
Tenga en cuenta también que del precio de la
vivienda se paga el 7% de IVA si es nueva y si
es usada se paga el Impuestro de Transmisiones
que suele ser también del 7% aunque puede variar
en algunas Comunidades Autonomas.
B. Debo comparar las condiciones del prestamo
de mas de un banco?
Es bueno comparar distintas condiciones de los
bancos, pues en la operacion se pueden ahorrar
miles de euros, la información de la competencia
puede servir para negociar incluso con nuestro
Banco habitual. Cuestiones básicas son el tipo
de interés que se les aplique, el plazo de
devolución, las comisiones de apertura, de
cancelación y de subrogación y las posibles
obligaciones accesorias (domiciliación de
cuentas y recibos, tipos de seguro que haya que
formalizar, etc) La información básica se
consigue a través de un folleto informativo que
las entidades deben de entregar, de forma
gratuita, a cualquiera que lo solicite.
C. Debo pedir una oferta vinculante por
escrito?
Una vez solicitado el préstamo se pueden
devengar determinados gastos como la tasación de
la finca que se va a hipotecar, nota del
registro, etc., que deben venir especificados en
el folleto informativo. Aunque estos gastos son
mínimos
La oferta vinculante es un documento escrito
que debe contener todas y cada una de las
condiciones financieras del contrato. Aunque ya
se haya incurrido en los gastos citados antes,
es el momento de examinar cuidadosamente todas
las condiciones para ver si son interesantes, y
el cuadro de amortización para comprobar si
podemos o no hacer frente a los pagos.
La oferta vinculante tiene una duración
mínima de 10 días, plazo que el cliente tiene
para examinarla y aceptarla o rechazarla.
A la hora de que nos concedan un préstamo,
hay que tener en cuenta que el valor de la
vivienda no es el único criterio para conceder
el préstamo aunque sea el más importante; la
solvencia de quien tiene que pagar también es
muy importante.
Al Banco le interesa, sobre todo, que se
devuelva el préstamo con normalidad, aunque con
la garantia hipotecaria del inmueble tiene la
seguridad de que va a recuperar lo prestado.
D. Hacer la Escritura de Prestamo
Hipotecario.
Una vez aceptada la oferta vinculante, se remite
la documentación al Notario para que prepare la
escritura. Es muy importante que sepa que el
cliente tiene derecho a elegir el Notario ante
el que quiere otorgar la escritura puesto que va
a pagar El, aunque en la documentación previa
que reciba no se haga constar expresamente.
Cualquier Notario tiene la obligación de
asesorar de manera imparcial al que recibe el
préstamo, pero éste tiene derecho, si lo desea,
a elegir el Notario que él prefiera para otorgar
la escritura, comunicándoselo al Banco.
El cliente también tiene derecho a examinar
el proyecto de escritura en el despacho del
Notario dentro de los 3 días hábiles anteriores
a la firma y se pueda consultar al Notario
cualquier duda que se plantee.
El otorgamiento de la escritura no es tan
sólo firmar ante el Notario. El deudor puede
pedir que se le deje leer la escritura o que el
Notario la lea y le explique el contenido del
préstamo hipotecario. Es el último momento para
aclarar todas las dudas que se puedan tener
antes de firmar, puesto que una vez firmada la
Escritura de Prestamo ya no hay vuelta atrás.
Hemos visto que se debe examinar el folleto
informativo, la oferta vinculante, e incluso la
escritura antes de la firma, pero también en
este último momento se puede obtener el
asesoramiento del Notario sobre cualquier duda.
Eso sí, ese no es el momento de negociar con la
entidad bancaria condiciones, puesto que estas
ya deben estar fijadas con anterioridad en la
oferta vinculante.
Quienes firman en el Notario: el apoderado o
apoderados del Banco, el/los que reciben el
préstamo, el/los dueños del inmueble que se
hipoteca (aunque los dueños suelen ser los
mismos que los que reciben el préstamo).
E. Inscribir el prestamo hipotecario en el
Registro.
Para que la hipoteca tenga garantía publica
registral a favor del acreedor, es necesario que
se inscriba en el Registro de la Propiedad
correspondiente de la finca.
Previamente se debera de liquidar el Impuesto
de Actos Jurídicos Documentados, 0'5% de la
cantidad total garantizada (capital, interes y
costas), equivalente a aproximadamente al 1% de
la cantidad prestada.
Normalmente la entidad bancaria da el capital
en el momento de la firma de la Escritura y es
quien tramita la inscripcion de la Escritura en
el Registro de la Propiedad a traves de una
gestoria del propio banco.
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